Beratung über Rechte und Pflichten
Mit Abschluss eines Mietvertrages gehen sowohl Mieter als auch Vermieter Rechte und Pflichten ein.
Diese sind im deutschen Mietrecht eindeutig geregelt: Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter die Mietsache in einem Zustand, der den bestimmungsgemäßen Gebrauch zulässt, zu überlassen (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB).
Den Vermieter treffen darüber hinaus jedoch noch weitere Pflichten. So hat er unter anderem die Mietsache während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und somit für Instandhaltung und bestimmte Reparaturen zu sorgen. Gleichzeitig obliegen ihm auch eine Verkehrssicherungs- sowie eine Fürsorgepflicht.
Die Hauptpflicht des Mieters besteht darin, die vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Neben der pünktlichen Zahlung trifft ihn unter anderem eine Obhutspflicht. Er hat die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden von ihr fernzuhalten. Gleichzeitig ist er verpflichtet, etwaige Schäden umgehend dem Vermieter anzuzeigen. Er hat sich an die Hausordnung zu halten und Störungen zu vermeiden.
Ob als Mieter oder Vermieter: Zu den einzelnen Rechten und Pflichten beraten wir Sie gerne ausführlich.
Führen von Räumungsklagen
Voraussetzung für eine Räumungsklage ist zunächst eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Damit endet das Recht des Mieters zum Gebrauch der Wohnung und er ist verpflichtet, dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben. In der Praxis kommt es jedoch vor, dass der Mieter die Wohnung trotzdem nicht räumt. Hiergegen kann der Vermieter als letztes Mittel beim zuständigen Amtsgericht am Ort der Wohnung Räumungsklage erheben, mit dem Ziel, ein Räumungsurteil zu erwirken.
Für den Fall, dass es sich um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug handelt, muss nach Zustellung der Räumungsklage zunächst eine Schonfrist von zwei Monaten abgewartet werden. Während dieser Zeit hat der Mieter zwei Monate Zeit, den gesamten Mietrückstand zu begleichen. Dadurch würde die fristlose Kündigung unwirksam.
Ist diese Frist jedoch erfolgslos verstrichen und der Mieter zieht trotzdem nicht aus, kann der Vermieter einen Gerichtsvollstrecker mit der Vollstreckung des Räumungstitels beauftragen.
Unser Fachanwalt für Mietrecht ist Ihr kompetenter Ansprechpartner auf diesem Gebiet.
Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen
Es gibt Fälle, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter hat. Dies kommt häufig vor, wenn es um die Frage geht, inwieweit der Mieter beim Auszug zu Renovierungsarbeiten verpflichtet ist. Dies ergibt sich im Einzelfall unter anderem aus den Vereinbarungen, die im Mietvertrag getroffen wurden. Ebenfalls kann dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen, wenn die Mietsache durch den Mieter beschädigt wurde.
Schließlich ist aber auch auf der Seite des Mieters ein Anspruch auf Schadensersatz denkbar. Nach den gesetzlichen Vorschriften ist das etwa dann der Fall, wenn bei Vertragsschluss oder auch später ein Mangel auftritt, den der Vermieter zu verantworten hat. Dies gilt auch, wenn er mit der Beseitigung eines zuvor angezeigten Mangels in Verzug gerät und ergibt sich aus der Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Die Vorschriften zum Recht auf Schadenersatz sind äußert umfangreich. Daher ist eine Prüfung des Einzelfalls durch unsere Spezialisten in Aschaffenburg zu empfehlen.
Mieterhöhungen
Grundsätzlich kann im Rahmen der Vertragsfreiheit die Höhe der Miete frei vereinbart werden. Aus verschiedensten Gründen ist es jedoch manchmal erforderlich, die Miete zu erhöhen. Hierbei sind jedoch zahlreiche Vorschriften zu beachten. Während eines laufenden Mietverhältnisses dürfen Sie als Vermieter die Miete bei Wohnraum unter Umständen auf die ortsübliche Miete anheben.
Eine weitere Möglichkeit ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung. Werden Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, kann ein bestimmter Anteil der Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung hierfür ist eine „Aufwertung“ der Immobilie. Das richtet sich unter anderem danach, ob es sich um eine „energetische Sanierung“ oder eine bloße Instandhaltungsmaßnahme handelt.
Bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang Sie berechtigt sind, die Miete zu erhöhen und welche Wartefristen und Kappungsgrenzen bestehen, helfen wir Ihnen gerne weiter.
Aber auch für den Fall, dass Ihr Vermieter von Ihnen eine höhere Miete verlangt, prüfen wir, ob diese rechtmäßig ist oder Ihnen unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht zusteht.
Mietminderungen
Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem Zustand zu überlassen, der den bestimmungsgemäßen Gebrauch zulässt. Gleichzeitig ist er verpflichtet, sie während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB).
Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Auch hat er Schäden von der Mietsache fernzuhalten. Sollten darüber hinaus jedoch unvermeidbare Mängel an der Mietsache auftreten, ist der Mieter zunächst verpflichtet diese dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Beispiele hierfür sind die defekte Heizung, erhebliche Lärmbelästigung oder lose Dachziegel. Ist der vertragsgemäße Zustand nicht mehr gegeben, und der Vermieter kommt seinen Pflichten zur Instandhaltung und –setzung nicht nach, ist es unter gewissen Voraussetzungen zulässig, die Miete angemessen zu kürzen (§ 536 BGB).
Bei der Frage, ob Sie als Mieter zu einer Kürzung der Miete berechtigt sind und vor allem welche Höhe angemessen ist, helfen wir Ihnen gerne weiter.
Auch für Sie als Vermieter prüfen wir gerne, ob der Mieter berechtigt war bzw. ist eine Mietkürzung vorzunehmen.
Mietkündigungen
Wurde im Mietvertrag keine Mietzeit bestimmt, können beide Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen.
Der Mieter kann das Mietverhältnis ohne Begründung kündigen. Er hat hierbei allerdings die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.
Schwieriger hingegen ist eine Kündigung durch den Vermieter: er muss ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Die Voraussetzungen hierfür sind gesetzlich festgelegt: Ein umfangreiches Thema ist hier insbesondere die Kündigung wegen Eigenbedarf oder eine Vertragsverletzung durch den Mieter. Die Kündigungsfristen sind in diesem Fall gestaffelt und richten sich danach, wie lange der Mieter die Wohnung genutzt hat.
In bestimmten Fällen sieht das Gesetz auch ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist für den Mieter und Vermieter vor. Gründe für den Mieter sind beispielsweise, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert (§ 540 BGB). Im Zusammenhang mit der Ankündigung einer Modernisierung ist der Mieter berechtigt, außerordentlich zu kündigen (§ 555 e Abs. 1 BGB). Auch nach einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht (§ 561 BGB).
Schließlich besteht die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. In der Praxis kommt dies unter anderem bei Zahlungsverzug des Mieters oder bei einer erheblichen Störung des Hausfriedens vor.
Das Thema Kündigung von Mietverhältnissen ist äußerst umfangreich. Lassen Sie sich daher zu diesem komplexen Thema von uns in Aschaffenburg beraten.
Mietrecht
Das Mietrecht ist in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Diese Vorschriften regeln in Verbindung mit dem Mietvertrag die Rechte und Pflichten des Vermieters sowie des Mieters. Das Mietrecht ist eines der umfangreichsten Rechtsgebiete, mit der Folge, dass hier großes Konfliktpotential für Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter besteht. Dies ist insbesondere für Mieter von großer Bedeutung, schließlich handelt es sich um eine Auseinandersetzung über ihren Lebensmittelpunkt.
Unsere Fachanwälte in Aschaffenburg beraten Sie zu allen Fragen rund um das private oder gewerbliche Mietrecht: Ob unterschiedliche Mietvertragstypen, die Frage nach erlaubter Untervermietung, Rechte und Pflichten der Parteien, die Wirksamkeit von Vertragsklauseln und vieles mehr.
Denn eine aktuelle Rechtsauskunft kann Ihnen viel Ärger und Kosten ersparen. Auch können viele Konflikte zwischen den Mietparteien außergerichtlich geklärt werden. Natürlich vertreten wir Sie auch vor Gericht, sofern eine außergerichtliche Lösung nicht möglich ist.
Mietvertragsgestaltung
Der Mietvertrag bildet zusammen mit den gesetzlichen Vorschriften die Grundlage für das rechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Dabei gibt es keine Formvorschriften, das heißt, sie können schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Handeln geschlossen werden.
Die Vertragsfreiheit in Deutschland wird durch den Mieterschutz begrenzt. Das bedeutet, dass im Mietvertrag nicht von den gesetzlichen Vorschriften zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. In der Praxis werden daher oft Formularmietverträge verwendet. Das ist zwar einfach, aber nicht unproblematisch: Die Vertragsklauseln müssen nämlich stets hinsichtlich ihrer Rechtsgültigkeit geprüft werden und der aktuellen Rechtsprechung folgen. Hier geht es beispielsweise oft um die Wirksamkeit von Klauseln bezüglich Schönheits- oder Kleinreparaturen, die Höhe der Betriebskostenpauschale oder eine Vereinbarung über Kündigungsverzicht.
Die Gestaltung von Mietverträgen ist ein weitaus komplexes und vielschichtiges Thema, insbesondere wegen der sich stetig ändernden Rechtsprechung.
Als Vermieter helfen wir Ihnen gerne bei der Gestaltung Ihres Vertrages und zeigen Ihnen vermieterfreundliche Regelungsmöglichkeiten auf.
Möchten Sie als Mieter einen Mietvertrag unterschreiben, prüfen unsere Fachanwälte diesen gerne, damit keine unvorhergesehenen Kosten und Pflichten auf Sie zukommen.
